“营改增〞后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算

“营改增〞后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算龙源期刊网文档视界2022/ff43a3b70d22590102020740be1e650e52eacfe6iop2l3dsfm4.html“营改增〞后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算李建鹏史瑞学来源：（国际商务财会）2021年第07期【摘要】“营改增〞政策及其施行细则出台后，房地产企业所期盼的土地价款税前抵扣一事基本实现。然而，房地产企业计算销售额时允许将土地价款扣除这一规定，也一定程度上为企业进行税务筹划留下空间。本文结合国家出台的各项法律法规，进一步讨论企业利|用“支付政府土地价款〞这一新概念，进行房地产企业增值税筹划及会计核算管理，为企业降低税负、尽快规范增值税下会计核算提供参考。【关键词】营改增房地产土地价款税务筹划会计核算

1“营改增〞工作是国家整个“供应侧〞改革中的重要一环，目的是减少甚至消除经济流通环节中重复征税的现状，总体上降低行业税收负担，有利于行业经营形式创新，更有助于促进企业本身更好、更快地适应市场经济发展。房地产“营改增〞后，增值税替代营业税，允许企业生产经营环节抵扣上游环节已纳税款，进而消除重复征税的弊端，减轻企业税负。然而，房地产企业一般计税方式下所发生的土|地成本，根据财税[2021]36号文件及其施行细则规定，只允许将支付政府土地价款部分抵减销项税，其他土地购置及拆迁成本均不允许抵扣，进而不利于企业税负降低，但同时也为企业在现有法律法规框架下进行有关土地成本税务筹划留下一定空间。一、“营改增〞后房地产新项目土地成本税务筹划的必要性〔一〕土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王〞，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠|杆原理的形式影响项目开发经营的整体税负。因而，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。

2〔二〕基于财政部、国税总局发布的财税[2021]36号及国税总局发布的2021年第18号公告等文件，各地国税局相继出台详细施行办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金〞。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且获得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金